“Mặt trời trong tôi lặn để bình minh lại đến…My sun sets to rise again” – Robert Browning
Kính thưa Quý Vị
Dù chỉ mới nhận được 15 câu hỏi “chất
vấn” của Quý Vị qua báo chí, tôi cũng xin phản hồi sớm vì sự mong đợi
của rất nhiều đọc giả; cũng như để tỏ lòng tôn kính với “1,000 (?) đồng
nghiệp” của tôi. Tôi cũng đã từng làm một nhà đầu tư dự án BDS (real
estate developer) ở tận xứ Mỹ xa xôi vào cuối thập niên 1970’s. Sau 7
năm huy hoàng với lợi nhuận, tôi và các đối tác đã trắng tay trả lại mọi
vốn và lời trong dự án lớn ở Arizona vào năm 1982. Do đó, tôi khá đồng
cảm với trải nghiệm “của thiên trả địa” hiện tại của Quý Vị.
Tôi
không quen bị “chất vấn”, không phải là một cậu học trò phải thi trắc
nghiệm, cũng không có “quyền lợi” hay “nghĩa vụ” gì trong tình huống
này, nên xin phép được trả lời các bậc đàn anh theo phong cách của mình.
Vả lại, những chi tiết nhỏ nhặt của 15 câu hỏi đã được “trả lời” qua
các bài viết của tôi trong vài năm qua (còn lưu lại tại
www.gocnhinalan.com).
Thêm vào đó, nhiều BCA (bạn của Alan) cũng đã ra công sức phản biện qua
các lời bình trên trang web này và các mạng truyền thông khác. Quý Vị
tự tìm tòi nhé.
Cốt lõi của vấn đề
Một khuynh hướng chung khi tìm giải pháp
cho vấn nạn BDS hiện nay của Việt Nam là đóng khung bài toán trong các
công thức tài chánh. Vài doanh nghiệp BDS nhờ tôi tư vấn tìm vốn vì họ
nói không thể tiếp cận được các nguồn tài trợ. Câu trả lời của tôi là
vấn đề BDS thuộc chuyện thị trường.
Vốn trong dân tại Việt Nam được các nhà
chuyên gia nước ngoài ước tính vào khoảng 60 tỷ US dollars; và vốn từ
Việt kiều và các nhà đầu tư ngoại có thể lên thêm khoảng 20 tỷ (các số
liệu này có thể sai nhưng chúng ta sẽ không bao giờ tìm được một thống
kê chính xác và chính thống về các con số nhậy cảm ở Việt Nam). Tuy
nhiên, dù với con số nào, số tiền này cũng thừa đủ để giải quyết mọi
hàng BDS tồn kho.
Trên góc cạnh thị trường, khi người bán đáp ứng được nhu cầu người mua
về sản phẩm và dịch vụ (gồm nhiều yếu tố, nhưng quan trọng nhất là giá
cả và chất lượng) thì giao dịch xẩy ra. Do đó, câu hỏi cốt lõi là những
BDS mà quý vị đã và đang sản xuất có mức giá và chất lượng theo đúng nhu
cầu của người tiêu dùng chưa? Theo tôi biết, nhu cầu về phân khúc nhà
cho người thu nhập thấp rất cao; nhưng sản phẩm gần như quá ít. Trong
khi đó, nguồn cung cầu tại phân khúc nhà cao cấp lại mất cân bằng và
lượng tồn kho có thể phải mất 10 năm mới tiêu thụ hết.
Tóm lại, khủng hoảng BDS hiện nay là một tính toán sai lầm của nhà sản xuất BDS về giá cả và loại hàng.
Giá thành quá cao?
Nhiều người trong Quý Vị biện bạch là
giá BDS cao ngất trời vì giá đất, giá nguyên vật liệu, chi phí hành
chánh và bôi trơn…quá cao. Thật tình, lý giải này chỉ chứng tỏ tính chất
làm ăn thiếu hiệu quả vì không biết những tính toán căn bản về đầu tư
cho dự án; cũng như cho thấy yếu kém của các quyết định bầy đàn và chụp
giựt.
Nhưng đôi khi, tình thế ngoại vi cũng có
thể làm sai trật mọi tính toán. Chẳng hạn khi tôi bắt đầu dự án Arizona
nói trên vào 1979, chúng tôi đã không ngờ là lãi suất lên đến 16-18%
mỗi năm khi hoàn tất, thay vì 8-9% như dự tính. Giá nhà vẫn hợp lý,
nhưng phần lớn người Mỹ mua nhà bằng tín dụng, nên dự án phải phá sản.
Dù không phải lỗi của chủ quan, nhưng chúng tôi hiểu rõ luật chơi của
thị trường và cúi đầu chấp nhận.
Người mua nhà, hay ngay cả vợ con bạn bè
của Quý Vị, thật sự không quan tâm đến lý do tại sao giá nhà lại cao
hay thấp thế này? Vừa mua thuận bán thôi.
Một chút lịch sử
Dĩ nhiên, tất cả bàn luận trên đây dựa
trên quy luật thị trường. Nhiều bạn sẽ nói là nền kinh tế chúng ta có
“định hướng xã hội” nên chánh phủ phải nhẩy vào can thiệp hay cứu trợ
khi “con cái” gặp hoạn nạn.
Chắc Quý Vị còn nhớ, có khi giá nhà đất
lên cao cả mấy trăm phần trăm mỗi năm vào thập kỷ 1995-2006, không ai
kiến nghị chánh phủ phải can thiệp để cứu người tiêu dùng bằng cách ngăn
chận mọi sự tăng giá (nhiều khi phi pháp). Các nhà sản xuất BDS quên
mất “định hướng xã hội” của Viêt Nam và ủng hộ triệt để nguyên lý thị
trường.
Bây giờ, vào nửa hiệp sau của trận bóng,
các cầu thủ lại yêu cầu trọng tài áp dụng một luật chơi mới? Tính bất
nhất này làm mọi biện luận của Quý Vị trở nên ngây ngô cùng ngạo mạn.
Hệ quả khi bong bóng BDS nổ
Trước hết, khi nói về hệ quả, tôi xin
mọi người ghi nhận công trạng của những nhà đầu cơ BDS trong việc tạo ra
khủng hoảng hiện nay. Tất cả những suy thoái, trì trệ và việc kém hiệu
quả trong các đầu tư để công nghiệp hóa hay gia tăng sản lượng nông, hải
, sản…đều có thể truy nguồn đến những bong bóng tài chánh như BDS,
chứng khoán và ngân hàng. Khi dòng tiền tấp nập chảy về lãnh vực này để
hưởng lợi nhuận dễ dàng và nhanh chóng, chúng ta đã hy sinh những đầu tư
xã hội cần thiết và dài hạn như y tế, giáo dục, công nghệ cao, nông
nghiệp…Tai hại của sự lãng phí và tham ô trong việc sử dụng tài lực quốc
gia này sẽ làm cả dân tộc trả giá trong nhiều thập kỷ sắp đến.
Nếu nhìn từ định hướng CNXH, các doanh
nhân và quan chức có liên hệ đến việc đầu cơ, thao túng và lèo lái dòng
tiền đầu tư…để thổi phồng các bong bóng tài sản đều có thể bị kết tội
dưới nhiều luật lệ. Hú hồn. May mà Quý Vị còn chữ “kinh tế thị trường”
để mà núp bóng.
Ngoài ra, về các hệ quả tương lai khi
bong bóng BDS nổ, Quý vị đã tự đặt cho mình một vị trí quá quan trọng
trong nền kinh tế chung. Dĩ nhiên có thể hơn 50% các doanh nghiệp kinh
doanh BDS và vật liệu xây dựng cũng như 50% các ngân hàng nhỏ yếu sẽ
chết vì nợ xấu…nhưng tôi chắc chắn là “không có Mợ thì chợ vẫn đông”.
Thực ra, những doanh nghiệp, ngân hàng…này cũng đã chết lâm sàng rồi. Họ
kéo dài hơi thở để đợi chút oxygen từ tiền thuế và phí của người dân.
Hiện tại, họ không đóng góp chút gì cho sản lượng quốc gia trong khi
tiếm dụng một phần nguồn lực không nhỏ.
Về các doanh nghiệp sản xuất vật liệu
xây dựng, một số lớn đã ngất ngư vì không thể cạnh tranh với sản phẩm
của Trung Quốc, Thái Lan…tại sân nhà hay sân người. Đổ lỗi cho tình hình
BDS chỉ là một thủ thuật phát sinh từ thói quen lười biếng.
Con ngáo ộp thứ hai Quý Vị đem ra hù dọa
là con số vài chục ngàn trong số 53 triệu công nhân toàn quốc (với tỷ
lệ thất nghiệp khoảng 2.2% theo thống kê nhà nước) sẽ bị ảnh hưởng khi
bong bóng BDS nổ tung. Nếu nền kinh tế chúng ta phát triển bền vững và
bài bản, sự tạo ra việc làm cho các công nhân này chỉ là chuyện nhỏ.
Con ngáo ộp thứ ba của Quý vị là các
người dân bỏ tiền trong các ngân hàng sẽ chịu mất mát khi vài ngân hàng
đóng cửa. Theo tôi hiểu, mỗi tài khoản hiện nay được bảo hiểm đến 50
triệu VND và đang được NHNN đề xuất lên 100 triệu VND (vì lạm phát nhiều
năm qua). Tỷ lệ mất mát cho những tài khoản trên 100 triệu VND tại các
ngân hàng sẽ rất nhỏ; vì các nhà đa triệu phú thường không ngu để mất
tiền như Quý Vị tiên đoán. Họ có nhiều giải pháp sáng tạo hơn Quý Vị và
nhà nước nhiều.
Những hệ quả tích cực
Trong bài “Thị trường sẽ cứu chúng ta” (
www.gocnhinalan.com)
tôi đã ghi nhận 5 hệ quả tích cực hơn khi bong bóng BDS nổ. Đó là số
lượng vài trăm ngàn gia đình lần đầu sở hữu một căn nhà vừa túi tiền,
hiện tượng tâm lý “an cư lạc nghiệp” tạo cú kích cầu tiêu dùng, gây lại
niềm tin cho kinh tế, loại bỏ các thành phần phi sản xuất yếu kém, tăng
thu ngân sách và thu hút đầu tư nội ngoại.
Trong đó, quan trọng nhất là việc tạo
một tầng lớp trung lưu mới, hết sức cần thiết cho mọi sự phát triển bền
vững. Nhìn qua các xã hội đã mở mang tại Âu Mỹ Nhật Úc, tầng lớp trung
lưu với những tài sản thâu góp được thường là đầu tàu cho chiếc xe kinh
tế. Họ tạo ra thị trường tiêu dùng lớn nhất, họ đóng thuế nhiều nhất, họ
làm việc cần cù nhất, họ nợ nhiều nhất (tốt cho ngân hàng và các ông
chủ), họ có niềm tin cao nhất vào đất nước …vì họ có quá nhiều thứ để
mất. Một xã hội bất ổn là khi phần lớn người dân không có gì để mất.
Hệ quả khi bong bóng không nổ
Tôi thì lại lo sợ về những hệ quả trái
ngược nếu quyền lực của Quý vị thành công và thuyết phục nhà nước bơm
tiền dân cứu Quý Vị và các ngân hàng yếu kém.
Trước hết, nền kinh tế zombies (xác chết biết đi) này sẽ kéo dài ít nhất là một thập kỷ nữa.
Khi phải in tiền đủ để cứu trợ, nạn lạm
phát sẽ bùng nổ lại và tỷ giá VND sẽ rơi. Nhiều người đã quay qua Mỹ
quan sát về các gói cứu trợ ngân hàng tư và đề nghị NHNN dùng giải pháp
này cho Việt Nam. Một ghi chú nhỏ: chánh phủ Mỹ cho các ngân hàng này
vay vốn với lãi suất cực rẻ; nhưng không cứu các doanh nghiệp hay giá
BDS; và sau khi gây lại vốn sở hữu bị mất trong cuộc khủng hoảng tài
chánh 2008, hầu hết các ngân hàng đã trả tiền lại cho chánh phủ. Giải
pháp này không thể thực hiện ở Việt Nam vì các ngân hàng thương mại Việt
không đủ uy tín, thương hiệu, tầm cỡ, tính minh bạch hay khả năng quản
trị để tiếp cận nguồn vốn nội hay ngoại (vẫn rất dồi dào).
Chánh phủ hiện đã bội chi vì các vấn đề
kinh tế xã hội từ khủng hoảng và nguồn thu từ thuế và phí đang bị thu
hẹp đáng kể. Dùng những tài lực hiếm hoi để nuôi các zombies phi sản
xuất là kéo dài cuộc suy thoái cho các thành phần khác trong nền kinh
tế.
Nhưng tệ hại nhất là khi tung tiền cứu
nguy cho “bồ nhà”, chánh phủ sẽ gởi một thông điệp bào mòn mọi niềm tin
còn sót lại của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Đó là: “mọi sai phạm
lầm lẫn sẽ được che đậy và bảo vệ; và các quy luật của thị trường có
quyền đi “nghỉ mát” khi quyền lợi của các nhóm lợi ích bị xâm phạm”.
Những giải pháp sáng tạo
Sau cùng, nếu con phượng hoàng có thể
bay lên từ đống tro tàn thì các zombies cũng có thể tái tạo lại một đời
sống mới. Trong nền kinh tế trí thức toàn cầu này, sáng tạo vẫn là một
điều kiện tiên quyết cho mọi doanh nghiệp.
Tôi không kinh doanh BDS từ năm 1982,
nên tôi không dám “múa rìu qua mắt thợ”. Nhưng tôi nhận thấy có những
đại gia “thật lớn” của BDS đã phát triển mạnh trong khủng hoàng này. Bầu
Đức của HAGL chọn giải pháp “xuất ngoại” khi bán tháo BDS tại Việt Nam
và đem tiền đổ vào Lào và Myanmar. Ngài Vượng của Vincom đạt được danh
tỷ phú đô la với phân khúc trung tâm thương mại cao cấp trong thời bão
táp. Mr. Quang của Nam Long thì thành công với vốn ngoại và mô hình
EHome cho phân khúc trung lưu. Các trường hợp phát triển như anh Thìn
Đất Xanh hay anh Đực Đất Lành là những thí dụ khác.
Trong lãnh vực vật liệu xây dựng, sản
phẩm nhà tiền chế theo dây chuyền hay các vật liệu từ công nghệ cao và
xanh đã biến nhiều doanh nhân thế giới thành tỷ phú. Trí tuệ Việt chắc
chắn phải có rất nhiều…Ngô Bảo Châu…trong ngành BDS. Đây là tương lai
của BDS Việt trong mong đợi của mọi người; không phải hình ảnh của các
zombies níu kéo vào dây trợ sinh trên giường bệnh.
Thay cho lời kết
Tôi thực sự khâm phục khả năng lobby của
Hiệp Hội BDS và các thành viên. Tạo được một bong bóng khiến giá trị
BDS lên đến 25 lần thu nhập trung bình của người dân là một thành tích
đáng ghi vào kỷ lục Guinness. Tôi cũng tiên đoán là chánh phủ rồi cũng
sẽ tung nhiều gói cứu trợ BDS mặc cho sự can gián của nhiều chuyên gia
và đa số người dân. So với Quý Vị, tiếng nói của chúng tôi không đủ
trọng lượng để chánh phủ lưu tâm.
Do đó, cuộc tranh cãi nên dừng lại ở đây để những người dân chưa có nhà không nên kỳ vọng vào một phép lạ trong tương lai gần.
Nhưng trong sâu thẳm, tôi vẫn mang nhiều
hy vọng. Có thể một lúc nào đó, những tinh hoa của đất Việt sẽ quên đi
quyền lợi cá nhân của mình và gia đình…để san sẻ lại cho các người dân
kém may mắn hơn. Không phải để làm từ thiện, mà nhận trách nhiệm rộng
lớn hơn với cộng đồng, và với thế đứng của Việt Nam trên thương trường
quốc tế. Để doanh nhân Việt được tự hào với tư duy sáng tạo cởi mở và
khả năng vượt khó bền bỉ. Để thế hệ sau còn có chút niềm tin và lực đẩy
khi họ phải ra biển lớn cạnh tranh.
Riêng đối với những vị đã mất mát tài
sản vì sai phạm đầu tư, tôi xin chia sẻ nơi đây câu thơ của tiền nhân mà
tôi tự an ủi mình sau khi ký giấy trao lại cho ngân hàng toàn bộ dự án
Arizona và ra đi với bàn tay trắng,” Thế Chiến Quốc, thế Xuân Thu…Gặp thời thế thế thì phải thế”. Dù sao, chỉ 3 năm sau đó, tôi lại kiếm được nhiều tiền hơn trong một mô hình kinh doanh khác.
Mong Quý vị mọi điều may mắn và mong tinh thần “kẻ sĩ” mãi cháy sáng trong cuộc đời Quý vị.
Thân ái,
Alan Phan
Tham khảo: Các bài về BDS từ trang 185 của cuốn sách “
Đi Tìm Niềm Tin Thời Internet” của Alan Phan do nhà sách Thái Hà xuất bản (2012). Và các bài về BDS trên web site
www.gocnhinalan.com.
Những ảnh hưởng tích cực sau đây sẽ quay về giúp nền kinh tế tiến về một định hướng bền vững hơn.
- Khi đa số người dân sở hữu một căn nhà, tầm nhìn và niềm tin của họ
vào tương lai vững vàng hơn. Bây giờ họ có một tài sản gì để mất; do đó,
sự đóng góp của họ vào nền kinh tế sẽ năng động và tích cực.
- Niềm tin này mới là “gói kích cầu” quan trọng hơn cả cho thị trường
tiêu dùng và nó sẽ kích hoạt các cơ sở công nghiệp cũng như nông nghiệp
gia tăng sản xuất, giảm lượng tồn kho và cải thiện năng suất lao động để
cạnh tranh. Nên nhớ là tiền dự trữ trong dân nhiều gấp 3 lần tiền dự
trữ của chánh phủ;
- Khi các zombies (xác chết biết đi) bị loại bỏ khỏi hệ thống ngân
hàng và thị trường chứng khoán, những định chế sống sót sẽ mạnh hơn nhờ
thị phần gia tăng; sẽ chăm chú hơn vào ngành nghề cốt lõi (sau bài học
đầu tư đa ngành) và lo trau luyện những kỹ năng cần cho sự cạnh tranh
dài hạn;
- Lạm phát hay tỷ giá sẽ không tăng tốc lâu dài, vì chánh phủ không
cần in tiền thêm để cứu ai (một thông điệp rất rõ cho các DNNN) và ngân
sách sẽ bội thu nhờ thuế phí tăng thu từ sự tăng trưởng GDP; cũng như
nguồn ngoại tệ sẽ dồi dào hơn với sinh lực mới của khu vực xuất khẩu;
- Khi kinh tế vĩ mô ổn định và khi luật thị trường thay thế luật “hành
dân”, niềm tin quay lại với các nhà đầu tư quốc tế và kiều hối. Kênh
ngoại tệ này sẽ thâu ngắn sự hồi phục và giúp chúng ta một lợi thế cạnh
tranh mới.
Copy từ:
Góc Nhìn Alan
