PHÁT HIỆN MỚI NHẤT VỀ DỰ ÁN ECOPARK: NHIỀU DIỆN TÍCH ĐẤT CÓ HAI SỔ ĐỎ

ECOPARK – NHIỀU DIỆN TÍCH ĐẤT CÓ HAI SỔ ĐỎ

Luật sư Nguyễn Anh Vân

Mặc dù việc khiếu kiện của những hộ dân Văn Giang bị thu hồi đất trong suốt hơn 8 năm qua chưa được cơ quan có thẩm quyền nào làm rõ đúng sai thì một số hạng mục công trình của dự án Ecopark đã được hoàn thiện và sản phẩm của dự án đã được cung cấp cho khách hàng. Đầu năm 2013, đã có 28 khách hàng được chủ đầu tư Ecopark trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây gọi là sổ đỏ) tại các khu Vườn Tùng, Vườn Mai. Một số hạng mục công trình dân sinh khác của dự án sẽ được hoàn thiện và cũng sẽ được cung cấp cho khách hàng. Những khách hàng này rồi cũng sẽ được cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ như những khách hàng đã nhận sổ đỏ nêu trên. Tuy nhiên, có nhiều hạng mục công trình lại được xây dựng trên diện tích đất của các hộ dân Văn Giang bị thu hồi đất mà họ hiện đang nắm giữ sổ đỏ. Như vậy sẽ có nhiều mảnh đất có hai sổ đỏ trong dự án Ecopark: một do mỗi hộ dân hiện đang nắm giữ và một sổ khác - đã, sẽ được cấp cho các khách hàng của Ecopark.

Chủ tịch ủy ban nhân dân huyện Văn Giang áp dụng sai luật

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhiều mảnh đất có hai sổ đỏ trong dự án Ecopark là do chính quyền huyện Văn Giang tỉnh Hưng Yên thực hiện cưỡng chế thu hồi đất trái pháp luật đối với những diện tích đất của các hộ dân này . Họ đã tước đoạt quyền sử dụng đất, phá hủy tài sản trên đất của các hộ dân bằng những quyết định hành chính, hành vi hành chính trái luật. Cụ thể là Chủ tịch ủy ban nhân dân (UBND) huyện Văn Giang đã căn cứ vào Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 để ra Quyết định xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai vì cho rằng các hộ dân đã có hành vi vi phạm hành chính quy định trong Nghị định này;  sau đó Chủ tịch huyện căn cứ vào Nghị định 37/2005/NĐ-CP ngày 18/3/2005 để ban hành quyết định “cưỡng chế bằng các biện pháp khác để thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai” và thực hiện việc cưỡng chế thu hồi đất với lý do “Giải tỏa mặt bằng trên thực địa để bàn giao đất theo các Quyết định và Thông báo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Thế nhưng, Chủ tịch UBND huyện Văn Giang đã không hiểu hoặc cố tình không hiểu rằng, quyết định cưỡng chế này phải được hiểu là biện pháp cưỡng chế theo khoản 1, khoản 2 Điều 2 Nghị định 37/2005/NĐ-CP ngày 18/3/2005 (1. Khấu trừ một phần tiền lương hoặc một phần thu nhập; khấu trừ tiền từ tài khoản tại ngân hàng;2. Kê biên phần tài sản có giá trị tương ứng với số tiền phạt để bán đấu giá;) chứ không được áp dụng biện pháp cưỡng chế theo khoản 3 Điều 2 Nghị định này, bởi lẽ, Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009  không có quy định về hình thức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả, biện pháp cưỡng chế là thu hồi đất. Cho nên Chủ tịch UBND huyện Văn Giang không thể căn cứ vào Nghị định 37/2005/NĐ-CP ngày 18/3/2005 để cưỡng chế thu hồi đất của các hộ dân. Hơn nữa đất của các hộ dân đã được chính UBND huyện Văn Giang cấp sổ đỏ để sử dụng ổn định lâu dài chứ họ có lấn, chiếm đâu mà giải tỏa diện tích đất của họ.

Quyết định cưỡng chế của Chủ tịch UBND huyện Văn Giang còn vi phạm về quy định mẫu biểu sử dụng trong xử phạt vi phạm hành chính. Chủ tịch UBND huyện Văn Giang đã cố tình sửa đổi mẫu quyết định ký hiệu số MQĐ 12 được ban hành theo Thông tư số 16/2010/TT – BTNMT ngày 26/10/2010 về việc quy định trình tự, thu tục cưỡng chế thi hành thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Mục đích của hành vi vi phạm này của Chủ tịch UBND huyện Văn Giang các cơ quan có trách nhiệm giải quyết vụ việc Văn Giang cần phải điều tra làm rõ.

Để thu hồi đất của các hộ dân Văn Giang, chính quyền Hưng Yên phải áp dụng theo quy định của Luật đất đai 2003 và Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ về quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Điều 39 Luật đất đai 2003 quy định như sau:

“Điều 39. Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

1. Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

2. Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là chín mươi ngày đối với đất nông nghiệp và một trăm tám mươi ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư.

3. Sau khi có quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, được công bố công khai, có hiệu lực thi hành, người bị thu hồi đất phải chấp hành quyết định thu hồi đất.

Trường hợp người bị thu hồi đất không chấp hành quyết định thu hồi đất thì Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất ra quyết định cưỡng chế. Người bị cưỡng chế thu hồi đất phải chấp hành quyết định cưỡng chế và có quyền khiếu nại”.

Theo quy định này thì UBND huyện Văn Giang phải ban hành Quyết định thu hồi đất, Quyết định phê duyệt kinh phí bồi thường cho người sử dụng đất. Trường hợp những hộ dân không bàn giao mặt bằng thì UBND huyện Văn Giang phải ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và thực hiện cưỡng chế theo trình tự thủ tục thu hồi đất quy định tại Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009. Sau đó Phòng tài nguyên và Môi trường của huyện phải báo cáo việc thu hồi hoặc chỉnh lý sổ đỏ. Trên cơ sở báo cáo này UBND huyện Văn Giang sẽ điều chỉnh sự biến động về sử dụng đất của các hộ dân có diện tích đất bị thu hồi ...

Như vậy, Chủ tịch UBND huyện Văn Giang đã ban hành quyết định “cưỡng chế bằng các biện pháp khác để thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai” để thực hiện việc cưỡng chế thu hồi đất theo Pháp lệnh xử phạt lý vi phạm hành chính là không có căn cứ và áp dụng luật một cách bừa bãi, ngây ngô, ngớ ngẩn.

Do vậy có thể nói, hành vi vi phạm pháp luật của chính quyền huyện Văn Giang là quá rõ ràng, không thể chối cãi. Bằng chứng là có nhiều diện tích đất có hai sổ đỏ chồng chéo cùng tồn tại song song.

Quyền và lợi ích hợp pháp của người dân bị xâm hại thô bạo 

Nhà nước giao đất nông nghiệp và cấp sổ đỏ cho các hộ dân sản xuất ổn định lâu dài.Cho nên sổ đỏ là căn cứ pháp lý xác lập quyền về sở hữu tài sản của họ theo quy định tại khoản 2 Điều 170 Bộ luật dân sự năm 2005 và nó là tài sản chung của hộ gia đình theo Điều 108 Bộ luật này. Cho nên các hộ dân được nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp đối với quyền sử dụng đất, tài sản trên đất. 

Còn theo quy định tại Điều 105, 113 Luật đất đai 2003, người sử dụng đất có các quyền sau:

Điều 105. Quyền chung của người sử dụng đất
Người sử dụng đất có các quyền chung sau đây:
1. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;
5. Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình;
6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. 

Điều 113. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê có các quyền và nghĩa vụ sau đây: 

1. Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này; 

2. Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;   

3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp chuyển nhượng có điều kiện theo quy định của Chính phủ;

4. Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;

5. Cá nhân có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;

6. Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này;

7. Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh;

8. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh.

Mặc dù luật pháp đã quy định rất rõ về quyền của người sử dụng đất, quyền về tài sản  như vậy, nhưng không hiểu tại sao Chủ tịch UBND huyện Văn Giang vẫn cố tình ban hành quyết định cưỡng chế trái luật nói trên và thực hiện cưỡng chế một cách quyết liệt?. Rõ ràng đàng sau việc ban hành và thực hiện cưỡng chế này có vấn đề không bình thường.

Theo các quy định về quyền của người sử dụng đất nói trên thì các chủ sở hữu sổ đỏ đều có các quyền ngang nhau. Như vậy, nếu như các hộ dân có sổ đỏ đã bị cưỡng chế thu hồi đất và khách hàng của Ecopark thực hiện các quyền này bằng các giao dịch dân sự theo quy định tại Bộ luật dân sự thì không biết chính quyền tỉnh Hưng Yên sẽ giải quyết như thế nào? Chẳng hạn họ tham gia vào các giao dịch dân sự như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất hay góp vốn, thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thì chính quyền chắc chắn sẽ lúng túng trong việc giải quyết về mặt hành chính cho các giao dịch này. Họ không có lý do nào để từ chối và cũng chẳng có căn cứ pháp lý nào để giải quyết các thủ tục hành chính  chồng chéo đối với các cuốn sổ đỏ này. Rồi nếu có các vụ kiện xẩy ra liên quan tới các sổ đỏ đó thì tòa án sẽ giải quyết như thế nào? Và việc thi hành án sẽ ra sao?!! .... Nói chung mọi việc sẽ rối như canh hẹ đối với các cuốn sổ đỏ trong khu dự án Ecopark. Chung quy là tại cái quyết định cưỡng chế và việc thực hiện cưỡng chế trái pháp luật của Chủ tịch UBND huyện Văn Giang.

Cũng theo quy định trên thì các hộ dân còn nắm giữ sổ đỏ vẫn còn nguyên các quyền của người sử dụng đất. Thế nhưng trong thực tế họ đã bị tước đoạt quyền sử dụng đất, bị phá hủy tài sản trên đất bằng những quyết định hành chính, hành vi hành chính trái luật của UBND huyện Văn Giang.

Theo quy định pháp luật thì không được phép trên cùng một diện tích đất có nhiều sổ đỏ. Trong trường hợp này, sổ đỏ của các khách hàng Ecopark là trái pháp luật. Bởi lẽ, UBND huyện Văn Giang thực hiện cưỡng chế thu hồi đất trái pháp luật, dẫn đên việc bàn giao đất của chính quyền tỉnh Hưng Yên cho chủ đầu tư Ecopark cũng trái pháp luật. Do vậy các cuốn sổ đỏ của khách hàng Ecopark.sẽ bị thu hồi theo quy định tại khoản 2, Điều 25 Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009. Cho nên đối với các khách hàng của Ecopark dù đã bỏ ra cả đống tiền để có cuốn sổ đỏ trong tay nhưng vẫn chưa có được sự đảm bảo chắc chắn về mặt pháp lý. Bở bất kỳ một lá đơn đề nghị, đơn khiếu nại, đơn khởi kiện nào từ phía các hộ dân còn nắm giữ sổ đỏ gửi đến cơ quan có thẩm quyền đều có thể ngăn cản họ thực hiện các giao dịch dân sự như chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh … khi họ có nhu cầu.

Để thu hồi, xóa bỏ những diện tích đất trong các cuốn sổ đỏ của các hộ dân là một vấn đề hóc búa. Những cuốn sổ này chẳng khác gì những khúc sương bị mắc trong cổ họng: nuốt không trôi, nhả không ra. Cách duy nhất là chính quyền huyện Văn Giang phải thừa nhận hành vi sai trái của mình, đồng thời xin lỗi các hộ dân và bồi thường thiệt hại cho họ; sau đó họ phải thực hiện lại việc thu hồi đất theo quy định Luật đất đai 2003. Còn một cách nữa nhưng không liên quan đến chính quyền là chủ đầu tư thỏa thuận với các hộ dân bằng một bản hợp đồng theo các quyền mà người sử dụng đất được hưởng. Phải thực hiện như vậy mới đúng luật và quyền lợi của các hộ dân mới được đảm bảo.

Như vậy có thể nói, không chỉ quyền và lợi ích hợp pháp của các hộ dân bị thu hồi đất bị xâm hại một cách thô bạo mà ngay cả quyền lợi của những khách hàng Ecopark.cũng phải đối mặt với những rủi ro pháp lý từ quyết định cưỡng chế trái luật, hành vi cưỡng chế trái luật và việc bàn giao đất trái luật của chính quyền tỉnh Hưng Yên.

Những biện pháp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các hộ dân 

Điều 169 Bộ luật dân sự 2005 quy định về « Bảo vệ quyền sở hữu ». Theo đó, quyền sở hữu của cá nhân, pháp nhân và chủ thể khác được pháp luật công nhận, bảo vệ và không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái pháp luật quyền sở hữu đối với tài sản của mình. Chủ sở hữu có quyền tự bảo vệ, ngăn cản bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền sở hữu của mình, truy tìm, đòi lại tài sản bị người khác chiếm hữu, sử dụng, định đoạt không có căn cứ pháp luật. Căn cứ vào điều luật này, các hộ dân Văn Giang bị UBND huyện Văn Giang cưỡng chế thu hồi đất trái pháp luật có quyền yêu cầu các cơ quan chức năng có thẩm quyền giải quyết để đòi lại quyền sử dụng đất, đòi bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất bị phá hủy. 

Đối với các hộ dân Văn Giang bị UBND huyện Văn Giang cưỡng chế thu hồi đất năm 2012 có quyền khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính của UBND huyện Văn Giang bằng những vụ án hành chính tại tòa án có thẩm quyền theo trình tự, thủ tục của Luật tố tụng hành chính để yêu cầu tòa án xem xét việc yêu cầu bồi thường và hủy bỏ quyết định hành chính trái luật nói trên.

Đối với diện tích đất của các hộ dân (kể cả các hộ dân đã nhận tiền đền bù) mà họ hiện đang nắm giữ sổ đỏ bị thu hồi đất năm 2009 thì thời hiệu khởi kiện quyết định hành chính (nếu có), hành vi hành chính của UBND huyện Văn Giang đã hết, do vậy họ đã mất quyền khởi kiện vụ án hành chính. Tuy nhiên, do họ còn nắm giữ sổ đỏ nên họ có căn cứ để khởi kiện bằng những vụ án dân sự để yêu cầu tòa án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự và Bộ luật dân sự để đòi lại quyền lợi hợp pháp của mình. Các hộ dân cho biết, ngày 11 tháng 12 năm 2013, khoảng 150 hộ dân xã Xuân Quan hiện đang nắm giữ sổ đỏ đã đồng loạt gửi đơn đề nghị UBND xã Xuân Quan tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai với chủ đầu tư Ecopark theo quy định tại Điều 135, 136 Luật đất đai 2003. Họ tranh chấp với chủ đầu tư vì họ cho rằng, chủ đầu tư Ecopark đã chiếm đoạt đất của họ không có căn cứ pháp lý, trái luật. Sau khi hòa giải, nếu buổi hòa giải không thành thì hơn 150 hộ dân này sẽ gửi đơn khởi kiện chủ đầu tư Ecopark đến tòa án có thẩm quyền để yêu cầu tòa án giải quyết việc tranh chấp quyền sử dụng đất. Các hộ dân sẽ lựa chọn và tùy thuộc vào tình hình tài chính để nộp tiền án phí, hoặc sẽ đồng loạt gửi đơn khởi kiện chủ đầu tư Ecopark.hoặc sẽ gửi đơn khởi kiện đơn lẻ để yêu cầu tòa án giải quyết việc tranh chấp quyền sử dụng đất.

 Tiếp đến, để tránh những rắc rối trong quá trình giải quyết tranh chấp và để đảm bảo cho việc thi hành án sau này, các hộ dân sẽ làm đơn đề nghị UBND huyện Văn Giang không cấp sổ đỏ cho các khách hàng của Ecopark tham gia mua bán, chuyển nhượng các sản phẩm là bất động sản trên diện tích đất hiện đang có tranh chấp.

Còn đối với các hộ dân vẫn còn nắm gữi sổ đỏ tại diện tích đất mà khách hàng của Ecopark đã nhận sổ đỏ tại khu vực Vườn Tùng, Vườn Mai có thể làm đơn khiếu nại yêu cầu UBND huyện Văn Giang thu hồi sổ đỏ do cấp trái quy định.

Tóm lại, không thể để tình trạng trên một diện tích đất tồn tại chồng chéo nhiều sổ đỏ dẫn tới các tranh chấp, khiếu kiện phức tạp khi những người dân được cấp sổ đỏ tham gia các quan hệ pháp luật dân sự trong xã hội.…. Cho nên các cơ quan chức năng có thẩm quyền các cấp cần phải vào cuộc để làm sáng tỏ vụ việc cưỡng chế thu hồi đất trái pháp luật tại Văn Giang. Không những phải làm rõ hành vi vi phạm pháp luật hành chính mà phải làm rõ cả những hành vi có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự của một số lãnh đạo tỉnh Hưng Yên. Và nếu như các cấp có thẩm quyền không giải quyết vụ việc trái pháp luật này thì cuộc chiến pháp lý, hậu quả pháp lý cũng như hệ lụy của nó sẽ không có hồi kết.  

                                                                                                                   N.A.V

 

 

Copy từ: TS Ngyễn Xuân Diện